La locazione trova la sua disciplina nel Codice Civile, in particolare negli articoli dal 1571 (che ne dà la definizione) al 1614, nonché in alcune leggi speciali: n. 431/1998 e n. 392/1978.  Come è noto il contenuto del contratto di locazione, è  variabile ma, pur nella diversità degli schemi contrattuali, devono essere inseriti determinati elementi tipici, cui le parti devono attenersi nella redazione del contratto, quali ad esempio le generalità dei contraenti, la descrizione dell’unità abitativa, i dati catastali, il canone locatizio e la durata della locazione. Alcune di queste clausole sono derogabili e quindi modificabili liberamente dalle parti: in questi casi, la clausola prevista dalla legge, interviene solo per stabilire una disciplina valida, qualora le parti non abbiano previsto nulla, oppure per dare una garanzia minima, che lascia, tuttavia, libera, la possibilità per le parti, di prevedere tutele maggiori. Altre clausole sono, invece, inderogabili: in questi casi, quand’anche le parti stabilissero diversamente nel contratto, prevarrebbe, comunque, il dettato della norma.Vediamo di seguito alcune fattispecie di clausole inderogabili. L’aggiornamento ISTAT del canone. Il contratto di locazione può essere ad uso commerciale o ad uso abitativo e quest’ultimo, disciplinato prevalentemente dalla L. n. 431/1998, può essere a canone libero o a canone concordato. Nel primo schema contrattuale (c. libero), le parti possono liberamente pattuire l’ammontare del canone mentre, nel secondo (c. concordato), il prezzo dovrà essere stabilito dagli accordi locali: in questo caso il proprietario pagherà un'imposta minore, e il conduttore pagherà un canone predeterminato calcolato in base alle caratteristiche dell’immobile, situato in un determinato Comune, il quale ha il compito di fissare i rispettivi parametri (caratteristiche e valori economici). In entrambi i casi non sono ammissibili, variazioni in aumento, durante la vigenza del contratto, ma si può prevedere una clausola che disponga, su richiesta del locatore, un aggiornamento annuale del canone, calcolato secondo i parametri ISTAT (art. 32 L. 392/1978).   La Cassazione ha difatti precisato che : “…ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo (ISTAT) ai sensi dell’art. 32 della legge n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge…” (Cass. 34148/2019). Dunque l’aumento del canone di locazione non è ammesso durante l’operatività del contratto (tranne alcune specifiche eccezioni), mentre è legittimo l’aggiornamento annuale del canone secondo l’indice Istat.  Precisato ciò possiamo dire che i massimali percentuali stabiliti dalla legge sono inderogabili dalle parti e, di conseguenza, una clausola di aggiornamento ISTAT superiore ai limiti legislativi è contraria alle norme imperative. Altresì è nulla, la clausola con la quale le parti convengano l'aggiornamento automatico del canone su base annuale, senza richiesta espressa del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento. La più recente Cassazione è chiara sul punto: “…il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT, che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto” (Cass. n. 27287/2021). Per quanto invece riguarda i contratti di locazione a canone agevolato, una clausola che prevede la rivalutazione Istat sarebbe nulla poiché il legislatore a fronte delle agevolazioni proprie di questo tipo di contratto, ha espressamente stabilito che il locatore non possa richiedere la rivalutazione annuale del canone. La durata del contratto di locazione ad uso abitativo. La durata del contratto di locazione ad uso abitativo è prestabilita dalla legge, e non può essere derogata dalle parti. In particolare, se il contratto è a canone libero, la durata è di minimo quattro anni rinnovabile per altri quattro, (c.d. 4+4), se invece, il contratto è a canone concordato, la durata è di minimo tre anni, rinnovabili per altri due (c.d. 3+2).

Alla scadenza del primo termine, se non viene concordato il rinnovo dalle parti, questo è prorogato di diritto, a meno che non intervenga la disdetta, nei modi e tempi stabiliti dalla legge (art. 3 L. 431/98).  Trattandosi di una clausola inderogabile, nel caso in cui le parti, non prevedessero alcuna durata, o ne venisse stabilita una inferiore a quella prestabilita dalla legge, la stessa, si considererebbe come non apposta, comportando l’applicazione automatica del termine fissato nella normativa. Si veda la sentenza di Cassazione (n. 24843/2014) che appunto prevede che: “…la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l’automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 c.c., con conseguente applicazione della durata legale … nonché del principio in base al quale la disposizione dell’art. 1419, secondo comma, c.c., a norma della quale la nullità di singole clausole contrattuali non importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative…”. Lo scioglimento in caso di alienazione. L’art. 7 della  legge n. 392 del 1978, dispone la nullità della “clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata”. E’ bene precisare che il termine “alienazione” usato dal predetto articolo deve intendersi in senso ampio, comprensiva non solo della vendita in sé e per sé  (che sia volontaria o coatta) ma anche di tutti quegli altri istituti nel senso più lato, e cioè come comprensiva non soltanto della vendita, sia volontaria che coatta, ma anche di tutti quegli altri istituti di trasferimento della titolarità del diritto, quali la donazione, gli atti di concessione amministrativa, la costituzione di un diritto reale, la permuta etc. Il principio alla base della norma, deriva dal diritto romano ed è quello del “emptio non tollit locatum”, ovvero la compravendita non elimina la locazione.

L’art. 7  si pone quindi in corrispondenza del vigente articolo 1599 c.c., ai sensi del quale: “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa”,  dando prevalenza alla locazione, rispetto al diritto del locatore, a disporre liberamente del proprio bene. La previsione normativa ha la funzione di tutelare il conduttore dell’immobile, facendo sì che la vendita del bene, non comporti lo scioglimento del contratto di locazione, purché, detto contratto, sia stato concluso, in data anteriore alla vendita. La nullità della clausola, ha natura parziale: non implica la nullità dell’intero contratto, a meno che non risulti che le parti non avrebbero concluso il contratto senza la presenza della medesima clausola (art. 1419 c.c.). Tuttavia, nella prassi, è difficile che questo succeda, essendo la persona del locatore nella maggior parte dei casi, indifferente per il conduttore. 

Il contratto di locazione ad uso commerciale. La locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, implica la concessione in godimento al conduttore, di beni allo scopo di svolgere attività economica, sia relativa al lavoro autonomo che a quello imprenditoriale. Anche al contratto di locazione ad uso commerciale, si applicano le regole generali del contratto tantè che  è nullo se contrario a norme imperative. Come abbiamo visto in precedenza, sono, innanzitutto, imperative, le norme sulla durata della locazione e, di conseguenza, nulle, le clausole che prevedano una durata inferiore a quella stabilita dalla legge. In particolare, la durata della locazione varierà in base al tipo di attività che viene esercitata nell’immobile locato: è di sei anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico, nove anni per gli immobili ad uso alberghiero, e liberamente determinabile dalle parti per gli immobili di carattere transitorio per natura. Esattamente, come nel caso della locazione ad uso abitativo, il contratto si rinnova automaticamente alla scadenza e, laddove le parti stabiliscano una durata inferiore, la stessa è considerata automaticamente pari a quella stabilita dalla legge (cfr. Cass. n.1141/2020 secondo cui: “La stipulazione di un contratto di locazione di immobile urbano destinato ad uso non abitativo, soggetto alle disposizioni dell'art. 27, L. n. 392 del 1978, per una durata inferiore al termine minimo di legge non determina la nullità del contratto, bensì l'invalidità della clausola derogativa e, di conseguenza, l'automatica eterointegrazione del contratto ai sensi dell'art. 1419, comma 2, c.c., con l'applicazione della durata minima prevista dalla norma”). L’indennità per la perdita di avviamento. La legge n. 392 del 1978 ha introdotto l’indennità per perdita di avviamento commerciale,in caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso commerciale. L’avviamento è la maggiore capacità di produrre utile di un’azienda già funzionante, rispetto ad una di nuova costituzione. Se la locazione cessa per volontà del locatore e l’attività esercitata dal conduttore è una attività commerciale, industriale o artigianaleoppure di interesse turistico, anche se priva di fini di lucro, e sia adibita al rapporto con la clientela e col pubblico, il conduttore ha diritto all’indennità.  Detta indennità viene determinata in diciotto mensilità o in ventuno se si tratta di locazione alberghiera, e raddoppia nel caso in cui l’immobile venga successivamente (entro un anno) adibito alla stessa attività precedente. La finalità è duplice: da un lato risarcire il conduttore, riconoscendogli un compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività, andando a ristabilire l’equilibrio economico che è stato alterato, a seguito della cessazione della locazione, dall’altro, evitare che il locatore, esercitando una attività medesima o affine a quella esercitata dal conduttore, si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale. Inizialmente, la giurisprudenza, analizzando l’art. 79 della l. 392/78 (denominata “patti contrati alla legge”), seppur ritenendo non essere presente alcun rimando all’indennità di avviamento, vi ha comunque fatto rientrare il divieto di patti, in cui venga esclusa dalle parti l’indennità di avviamento. A sostegno di questa visione, basti pensare alla posizione di debolezza del conduttore che, alla luce di un canone ridotto, potrebbe essere indotto ad acconsentire alla perdita dell’indennità di avviamento. L’evoluzione giurisprudenziale ha però ridimensionato il divieto, sostenendo sia possibile rinunciare all’avviamento, ma solo in un momento successivo alla stipula del contratto, quando, quindi, gli elementi essenziali dello stesso (e in particolare il canone) siano già stati definiti. Al riguardo vedasi una  pronuncia della Cassazione che, conformandosi a un proprio precedente orientamento (Cass. 15373/2018) ha ribadito che: “…la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all'indennità di avviamento è nulla, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata” (Cass. 24221/2019).

In conclusione, sebbene svariati elementi del contratto di locazione siano liberamente determinabili delle parti, ve ne sono alcuni che, in quanto inderogabili ex lege, impongono delle regole di condotta anche contro la volontà delle parti. Clausole che determinano nella maggior parte dei casi, la nullità parziale del contratto e si considerano come non apposte, ristabilendo i limiti e le regole imposte dalla legge.

AVV. DANIELA BARDONI