L’applicazione del c.d. “prezzo-valore” ai trasferimenti immobiliari è possibile dal 1.01.2006 e permette di regolare fiscalmente alcune operazioni di compravendita al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. La norma sul prezzo-valore consente, nella sostanza, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite. Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all’evasione fiscale (simulazione del prezzo), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari. Inoltre, questo sistema implica anche una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:
1) il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima
casa”);
2) l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale
(non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista);
3) l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore;
4) le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Questa facoltà risulta applicabile anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:
la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale;
sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo);
nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.
L’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici. Il principale sicuramente riguarda la limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef. Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:
l’Agenzia delle entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito;
non trovano applicazione le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.
È assolutamente importante ricordare che, nel caso in cui il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale. Inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.
Dal punto di vista strettamente operativo il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.
Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Esempio

Supponiamo che una casa, che ha una rendita catastale di € 900, venga acquistata a € 200.000.
Con l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 9% è pari a: 900 x 1,05 x 120 = € 113.400.
Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di € 10.206 (113.400 x 9%).
Senza l’applicazione della regola del prezzo-valore, l’imposta dovrebbe essere calcolata sul valore pattuito (€ 200.000) con una imposizione fiscale di € 18.000 (200.000 x 9%).