Il rent to buy è un tipo di contratto, introdotto dal D.L. n. 113/2014 (c.d. Decreto Sblocca Italia),  convertito in Legge n. 164/2014  e finalizzato a rispondere all’esigenza di sbloccare il mercato immobiliare, permettendo, anche a coloro che non possiedono una liquidità immediata per concludere compravendite immobiliari, di acquistare un immobile o altro tipo di bene. Tale finalità trova ulteriori conferme nell’ubicazione, nel D.L. n. 114/2014 dell’art. 23 che disciplina tale contratto, che si trova nel capo V del Decreto Sblocca Italia recante “Misure per il rilancio dell’Edilizia”, per cui è evidente la ratio del legislatore, di voler agevolare la ripresa economica, in un settore ritenuto sofferente. Tale contratto, il cui ambito di applicazione investe tutte le tipologie di immobili, è costituito da due fasi:

- nella prima fase, necessaria, il proprietario, consegna l’immobile oggetto del contratto al conduttore e futuro acquirente, il quale, si impegna a pagare un canone per un determinato periodo di tempo, al termine del quale, può decidere se acquistare l’immobile - detraendo dal prezzo finale una parte dei canoni già corrisposti- o meno;

 - la seconda fase, eventuale, corrisponde, appunto, al trasferimento della proprietà dell’immobile al conduttore.

Il conduttore, pertanto, detiene un diritto all’acquisto dell’immobile, per cui, al termine del contratto, tutto dipenderà dalla sua volontà, alla quale, il concedente l’immobile, sarà tenuto ad acconsentire.

Infatti, se il conduttore deciderà di non acquistare l’immobile alla scadenza del termine, il contratto cesserà di avere effetto; allo stesso modo, se invece deciderà di esercitare il proprio diritto d’acquisto, il proprietario dell’immobile, sarà tenuto a trasferire la proprietà di questo, al pagamento del prezzo detratto dei canoni già corrisposti.

Nell’ipotesi in cui il proprietario/venditore si riveli inadempiente o si rifiuti di procedere alla vendita dell’immobile, il conduttore, potrà ottenere giudizialmente, l’esecuzione specifica del trasferimento della proprietà, ai sensi dell’art. 2932 c.c., o risolvere il contratto per grave inadempimento, avendo diritto al risarcimento del danno, nei confronti del proprietario.

Viceversa, nell’ipotesi in cui il conduttore non voglia esercitare il diritto all’acquisto dell’immobile, terminato il periodo di locazione, il contratto, cesserà di produrre effetti tra le parti, e il proprietario avrà diritto di rientrare nel possesso dell’immobile. Inoltre, il proprietario, avrà di diritto di trattenere le somme corrisposte dal conduttore non solo a titolo di canoni per l’utilizzo in godimento dell’immobile, ma, altresì, le somme versate per l’imputazione del prezzo finale d’acquisto, che verranno trattenute  a titolo di indennità risarcitoria, per il danno da mancato esercizio, del diritto d’acquisto del conduttore.

Il contratto di rent to buy, può essere  altresì risolto per inadempimento del concessionario, nell’ipotesi in cui, non ottemperi al pagamento di un numero di canoni determinato nel contratto, non minore di un ventesimo del numero complessivo. In questi casi, il concedente avrà diritto alla restituzione dell'immobile per cui, se il concessionario non provvede spontaneamente, potrà avvalersi del procedimento di convalida di sfratto per morosità.

Per quanto riguarda il canone da versare, sarà maggiorato, essendo prevista un’ulteriore componente al prezzo base da corrispondere: infatti, oltre al pagamento per il godimento del bene, il conduttore, dovrà versare un’ulteriore somma di denaro, da imputare al prezzo finale per l’eventuale acquisto dell’immobile.

L’indicazione della duplice composizione del canone è un elemento essenziale affinché il contratto del rent to buy, possa essere considerato valido.

Relativamente  alla fase iniziale, le spese relative alla gestione ed al mantenimento dell’immobile, seguono la ripartizione dettata dall’art. 1004 c.c. per la disciplina dell’usufrutto, per cui la manutenzione e l’amministrazione ordinaria saranno a carico del conduttore, così come le riparazioni straordinarie per l’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione; viceversa, le spese straordinarie graveranno sul concedente ancora proprietario dell’immobile, il quale , dovrà  altresì sostenere  le spese per le riparazioni straordinarie che, il successivo articolo 1005 c.c. individua, non tassativamente, in “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.

Considerato il rinvio alla disciplina dell’usufrutto, in merito alla ripartizione delle spese tra proprietario e acquirente, è data facoltà al conduttore/acquirente di anticipare le spese che il proprietario dell’immobile si rifiuta di sostenere, potendo successivamente agire per il loro rimborso.

Per quanto concerne la durata minima del contratto sembra che sia  applicabile la disciplina prevista per la locazione, potendo essere liberamente determinata dalle parti la durata del contratto (cfr.  Tribunale di Verona , sentenza del 12 dicembre 2014).

Sotto un profilo fiscale, i canoni corrisposti per il godimento dell'immobile da parte del concessionario, seguono la disciplina prevista in materia di locazione. Inoltre, nel periodo di godimento del bene, precedente al trasferimento della proprietà, le imposte relative al possesso dell’immobile, come l’IMU, restano a cari­co del proprietario, analogamente al caso dei contratti di locazione. Al contrario, la TASI andrà corrisposta a seconda delle percentuali fissate da ciascun comune, sia dal proprietario che dal conduttore. Sarà invece totalmente a carico del conduttore l’imposta sui rifiuti (TARI) che, essendo il detentore dell’immobile, si avvarrà del servizio di raccolta dei rifiuti.

La trascrizione del contratto di rent to buy, ha come effetto principale il fatto di poterlo opporre ai terzi, ma produce, altresì, un effetto c.d. ‘prenotativo’, per cui il conduttore acquista l’immobile nello stato di diritto, del momento in cui è stato stipulato il contratto, non trovando così validità nessuna eventuale trascrizione successiva. Prima che il rent to buy trovasse una sua autonoma disciplina con il Decreto Sblocca Italia, lo schema negoziale si componeva di due diversi contratti collegati: un contratto preliminare di compravendita ed un contratto locazione.

Il promissario acquirente, per evitare di subire eventuali alienazioni del bene, nelle more della locazione, trascriveva il contratto preliminare, producendo effetti di pubblicità dichiarativa, avverso eventuali trascrizioni successive di terzi. Tuttavia, questo sistema era soggetto a forti limitazioni temporali, poiché ai sensi dell’art. 2645 bis co. 3 c.c. “gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare”. Con il Decreto 113/2014 cessa questa limitazione temporale, venendo esteso a tutta la durata del contratto o comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

L’art. 23 co. 3 del Decreto Sblocca Italia, richiama altresì l’art. 2775 bis c.c., che prevede nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto, un privilegio speciale, sul bene immobile del contratto, per gli eventuali crediti vantati dal promissario acquirente. La trascrizione del contratto, se i suoi effetti non sono cessati prima della risoluzione del contratto, risultante da atto con data certa o prima della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o della trascrizione del pignoramento o dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi, garantisce al conduttore, in caso in inadempimento del proprietario, un privilegio speciale sull’immobile.

In tutte le ipotesi in cui il contratto di rent to buy trascritto, dovesse cessare di produrre i suoi effetti, la trascrizione dovrà essere cancellata, con consenso di entrambe le parti o, in mancanza, giudizialmente, attraverso una sentenza di condanna alla cancellazione della trascrizione.  Una variante del rent to buy è il cd. contratto di help to buy,il quale, si differenzia dal primo, per la sua struttura. Infatti, il contratto di help to buy, assume come presupposto ,la stipula di un contratto preliminare ad effetti anticipati, che dovrà essere trascritto, il cui pagamento dei canoni, dovrà avvenire necessariamente prima del rogito notarile, per la stipula della successiva compravendita, con pagamento delle somme residue. Pertanto, l’help to buy, si costituisce di due parti: la stipula di un preliminare di vendita, che permette all’acquirente di fruire e godere immediatamente dell’immobile; ed il pagamento di “acconti” al venditore, prodromici al pagamento finale del prezzo residuo. Il contratto di ‘rent to buy’ e la ‘vendita con riserva di proprietà’, potrebbero sembrare prima facie,più simili di quanto effettivamente siano.

Ai sensi dell’art. 1523 c.c., nella ‘vendita con riserva della proprietà’, il compratore ottiene la consegna dell’immobile al momento della stipula del contratto, ma acquista la proprietà della cosa, solamente con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, assumendosene, tuttavia, i rischi fin dal momento della consegna. Il venditore così mantiene la garanzia reale della proprietà dell’immobile, fino al momento in cui il compratore, non corrisponderà l’intero importo del prezzo.

Considerando il profilo puramente funzionale dei due contratti, si riconosce che entrambi, realizzano la medesima finalità: infatti, tutti e due permettono ad un soggetto che non ha la disponibilità finanziaria, di poter godere immediatamente dell’immobile.

Le differenze fondamentali tra i due istituti riguardano le rispettive strutture.

Il contratto di ‘rent to buy’ si struttura obbligatoriamente, come detto, in due fasi per scindere nettamente il momento di godimento del bene, ed il relativo pagamento dei canoni dal momento di anticipo del prezzo. È necessario sottolineare altresì che, a differenza della ‘vendita con riserva di proprietà’, nel quale il trasferimento del diritto di proprietà avviene automaticamente, nel contratto di ‘rent to buy’, il conduttore deve nuovamente esprimere il proprio consenso all’acquisto, allo scadere del termine del prezzo. Solamente nel momento in cui il conduttore manifesta il suo consenso ed esercita il diritto all’acquisto, sorge l’obbligo di adempiere all’obbligazione pecuniaria in favore del concedente, quantificata tenendo in considerazione i canoni già corrisposti nelle more della locazione. Fino a quel momento, il conduttore non è proprietario del bene, ma vi è solo una concessione in godimento. In merito a questo profilo, di recente vi è stata una pronuncia di primo grado molto interessante, precisamente   su una richiesta di sospensione dell’esecuzione di un pignoramento, avanzata da una società che sosteneva che la debitrice, nei cui confronti era stato eseguito il pignoramento immobiliare, le avesse concesso precedentemente i locali, con un contratto di “rent to buy”.

Il Tribunale di Lecce, con ordinanza del 30 giugno 2021, ha rigettato la richiesta, statuendo che, la società non era divenuta proprietaria degli immobili sottoposti a pignoramento, dal momento che non vi è alcun immediato effetto traslativo, ma esclusivamente una concessione del bene in godimento.

Particolare attenzione, merita il tema del momento in cui si perfeziona il trasferimento del bene. Se nella ‘vendita con riserva di proprietà’ l’effetto traslativo è certo, poiché produce immediatamente effetti reali, nel contratto di ‘rent to buy’ l’effetto traslativo è eventuale, poiché subordinato ad una nuova manifestazione di volontà del conduttore. Pertanto, anche il godimento immediato del bene, deve essere inteso in due accezioni differenti.

Nel ‘rent to buy’,  il godimento del bene, corrisponde al diritto del locatario; nella ‘vendita con riserva’ di proprietà, invece, corrisponde all’esercizio di un diritto reale.  

Analizzata la differenza strutturale tra i due modelli contrattuali, si evidenzia che ulteriori diversità, si ravvisano nella disciplina relativa all’inadempimento delle parti. Precisamente, se nella ‘vendita con riserva di proprietà’, i canoni rappresentano il corrispettivo del prezzo e devono essere restituiti in caso di inadempimento, nel contratto di ‘rent to buy’, l’unica parte corrisposta dal conduttore, che dovrà essere restituita, sarà la quota per l’anticipo del prezzo finale ai sensi dell’art. 23 comma 1 bisdel Decreto Sblocca Italia, che dispone che “le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.

AVV. DANIELA BARDONI